De nombreux locataires entrent dans ce qu'ils pensent être des opérations de location concurrentiel basées sur des hypothèses de taux défectueux. Calculs de taux de location la plupart ne prennent pas un loyer provisoire en considération. Loyer provisoire est la trappe qui permet aux locateurs de recevoir des augmentations de prix de la location. Il est imprévisible et le montant peut être arbitraire. Par comprendre comment intérimaire peut affecter votre bail, vous pouvez fermer cette trappe et profitez de la tarification de bail vous pensiez que vous avez négocié.
Ce qui est provisoire loyer ?
Intervalle de loyer, également connu sous le nom de talon louent, est le loyer qu'un bailleur frais un locataire à partir du moment où que le locataire accepte le matériel loué jusqu'à ce que le bail officiel date de mise en œuvre. La plupart des baux commencent le premier jour du mois suivant l'acceptation de l'équipement. Dans un bail avec paiements mensuels, location provisoire est calculée comme suit : multiplier le nombre de jours durant la période intérimaire par le montant des paiements mensuels et diviser le produit par 30. Dans le cas extrême, location provisoire peut ajouter presque un paiement périodique complète à la location. Dans ces cas elle lève considérablement le taux de location efficace.
L'impact du loyer provisoire dans le cas extrême peut être vu dans l'exemple suivant : assumer vous acceptez un bail de 36 mois pour l'équipement que les coûts de 100 000 $. Supposons aussi que le paiement mensuel est 3 113 $ par mois, payée sur le premier de chaque mois. Supposons que le bail vous permet d'acquérir la propriété de l'équipement pour 1 $ à la fin du bail. Par conséquent, votre taux de location efficace est de 8 %.
Supposons maintenant que la période de location provisoire est de 29 jours. Pour la simplicité, nous autour de la période d'un mois complet et l'ajouter à la location. Le nouveau taux effectif pour 37 paiements de 3 113 $ est 9,7 %. Le nouveau tarif est plus de 20 % supérieur au taux cité initialement par le bailleur. Ce taux supérieur représente une trappe dans votre contrat de location qui engendre des frais plus pour vous et un rendement plus élevé pour le bailleur.
Le but du loyer intérimaire
Locateurs de nombreux justifient location provisoire en compensation pour l'obligeant à se payer des fournisseurs d'équipement au nom de locataires dans le cadre de transactions de bail. Comme plus de justification, ces locateurs a fait remarquer que les locataires ont l'utilisation de l'équipement pendant la période intérimaire.
Problèmes avec location provisoire
Il y a deux failles dans le raisonnement offert par ces locateurs. Tout d'abord, provisoire de loyer est exorbitant puisqu'il est basé sur le paiement de location périodique plutôt que des taux d'emprunt du locataire. Puisque chaque paiement de location a une composante de retour du capital, le paiement périodique n'est pas une norme appropriée à utiliser pour les calculs de loyer provisoire. Un calcul basé sur le taux d'emprunt du locataire est probablement une mesure plus équitable.
Le deuxième défaut de ce raisonnement est que les locateurs souvent n'ont pas payé pour l'équipement pendant la période intérimaire. Ils ne peuvent pas ont engagés tout coût additionnel au cours de cette période. Le résultat net est que locataires supporter des augmentations significatives de leur taux de location efficace alors que les locateurs sont capables de furtivement rendement supplémentaire par une trappe dans le bail. Location provisoire peut transformer un bail concurrentiel en une transaction de taux relativement élevé.
Solutions
Locataires avertis chercher des moyens de limiter ou d'éliminer les loyers provisoire. Ils tentent de s'assurer qu'ils reçoivent le contrat de bail pour lesquels ils ont négocié. Voici cinq stratégies à émousser l'impact du loyer provisoire.
1. Éliminer le loyer provisoire. Essayez de négocier un contrat de location qui exclut la location provisoire. Une façon d'éliminer le loyer provisoire est d'avoir le comte période intérimaire comme une période de paiement partiel. Une autre période de paiement partiel peut être ajoutée à la fin du bail, tels que les deux périodes de constituent une seule période de paiement complet.
2. Verser des intérêts au lieu de location provisoire. Au lieu de payer le loyer provisoire fondée sur le paiement périodique, base de l'acompte sur le taux de transaction implicite ou votre taux d'emprunt. Cette méthode permettra d'éliminer le composant de retour du capital qui sévissent dans la plupart des calculs de loyer provisoire.
3. Limiter ou à fixer le montant du loyer provisoire. Si vous ne peut éliminer provisoire loyer, vous pouvez essayer de négocier une limite sur elle. Vous pouvez offrir le bailleur une période intérimaire fixe, indépendamment de la date d'acceptation de matériel.
4. Gérer les livraisons de matériel. Une autre stratégie consiste à coordonner avec le vendeur de matériel pour planifier la livraison de l'équipement et l'acceptation vers la fin du mois. Fin-de-la-mois acceptations assurerait une diminution de loyer provisoire puisque les périodes intermédiaires serait courts.
5. Cession de bail à la fin du mois. Comme dernière stratégie, si autorisé par le bailleur, vous pourraient planifier une cession-bail de matériel nouvellement acquise à la fin du mois. Cette stratégie garantirait également une courte période intérimaire.
Il est important de comprendre l'impact du loyer provisoire sur votre contrat de location. Plutôt que de supposer que vous recevrez le taux de location cité, examiner soigneusement le bail. Si votre bail comprend la location provisoire, plan de négocier cette fonctionnalité. Utilisez l'une des stratégies ci-dessus pour réduire cet aspect potentiellement onéreux de votre bail. Même si vous ne peut éliminer la trappe intérimaire-loyer, vous pourrez peut-être sceller.
No comments:
Post a Comment